Retificação de área
Quando a área real difere da matrícula. Procedimento administrativo no cartório ou ação judicial.
Serviço · Documentação imobiliária
Regularização de Imóveis — Urbano e Rural
Imóvel com pendências? Matrícula desatualizada, área divergente, construção não averbada, falta de habite-se. Resolvemos a parte técnica de ponta a ponta — levantamento, retificação, prefeitura e cartório.
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da matrícula
da matrícula
Urbanoe rural
Cartórioaverbação
final
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O que é
Regularização de imóveis — colocando a documentação em ordem
A regularização de imóveis reúne todos os procedimentos técnicos e jurídicos necessários para deixar um imóvel — urbano ou rural — com a documentação atualizada, conforme o que ele é hoje na realidade. Sem regularização, o imóvel fica preso: não pode ser vendido, financiado, hipotecado, partilhado, alugado para PJ ou usado em garantia.
Os problemas mais comuns que tratamos: área registrada na matrícula diferente da área real do terreno (escritura antiga com medidas imprecisas), construção feita sem alvará ou sem habite-se (chamada "construção informal"), edificação não averbada na matrícula (existe na prefeitura, mas não consta no cartório), confrontações erradas (vizinho errado, dimensão errada), imóvel rural sem georreferenciamento (obrigatório para qualquer ato registrário), usucapião administrativa e regularização fundiária (REURB).
Cada caso tem um caminho técnico específico. Começamos com a análise da matrícula, IPTU/ITR e plantas existentes, identificamos as divergências, e desenhamos um plano de ação realista — incluindo prazos prováveis na prefeitura, cartório e, se for o caso, no Judiciário. Você sabe de antemão o que vai pagar, quanto tempo vai levar, e o que esperar em cada etapa.
A parte técnica que executamos: levantamento topográfico atualizado, projeto de retificação ou regularização conforme o caso, memorial descritivo no padrão do cartório, protocolo na prefeitura (alvará retroativo, habite-se, regularização de edificação), processo administrativo no cartório (retificação) ou ação judicial (quando necessário, em parceria com o advogado de sua confiança), e averbação final.
Tipos de regularização que executamos
Averbação de construção
Levar a edificação para a matrícula, com habite-se ou regularização da edificação.
Regularização de edificação
Alvará retroativo e habite-se para construções feitas sem aprovação prévia.
Confrontações erradas
Atualização dos nomes dos confrontantes na matrícula quando estão divergentes.
Georreferenciamento
Identificação dos vértices em coordenadas oficiais, certificação SIGEF/INCRA.
Retificação rural
Quando a área da fazenda difere da matrícula, após georreferenciamento.
Usucapião
Apoio técnico em ações de usucapião com levantamento, memorial e perícia.
REURB
Regularização Fundiária Urbana (Lei 13.465/2017) em núcleos urbanos informais.
Inventário e partilha
Levantamento e memorial para divisão patrimonial em inventários.
Como conduzimos a regularização
- 1
Diagnóstico documental
Análise gratuita da matrícula, IPTU/ITR, escritura, plantas anteriores. Identificação clara das pendências.
- 2
Plano de ação
Caminho mais curto e seguro, com prazos e custos estimados em cada órgão (prefeitura, cartório, INCRA).
- 3
Levantamento topográfico
Medição em campo com GNSS RTK para conferir a área real e identificar todas as divergências.
- 4
Projeto e memoriais
Planta e memorial descritivo no padrão do órgão de destino (cartório, prefeitura, INCRA, juízo).
- 5
Protocolo e acompanhamento
Entrega da documentação no órgão competente e resposta a exigências.
- 6
Averbação final
Com a aprovação, encaminhamento ao cartório para averbação na matrícula, encerrando a regularização.
Dúvidas sobre regularização
Imóvel irregular não pode ser vendido com escritura, não serve de garantia para financiamento bancário, não pode ser hipotecado, não pode ser partilhado em inventário com segurança, e pode gerar problemas tributários e jurídicos. Regularizar destrava o uso pleno do imóvel.
Varia muito conforme o tipo. Retificação administrativa simples: 3 a 6 meses. Retificação judicial: 1 a 2 anos. Regularização de edificação com alvará retroativo: 4 a 8 meses. Usucapião extrajudicial: 6 a 12 meses. No diagnóstico inicial, indicamos prazo realista para o seu caso.
Para retificação administrativa simples, geralmente não. Para casos com sobreposição de matrículas, conflito com vizinhos, ações judiciais ou usucapião, sim. Quando há ação judicial, trabalhamos em parceria com o advogado de sua confiança, fornecendo a parte técnica (laudo, planta, memorial).
Depende: a construção precisa respeitar a Lei de Zoneamento atual (recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento) ou estar coberta por anistia/lei de regularização vigente no município. Em São Paulo capital há programas específicos; em outras cidades também. Analisamos caso a caso.
Acontece com frequência em escrituras antigas. A retificação pode ser feita para baixo também — é mais comum do que parece. O importante é que a matrícula reflita a realidade.
Pode aumentar se a construção até então não constava no cadastro municipal. Mas regularizar abre acesso a financiamento, venda formal e valorização do imóvel — quase sempre o saldo é positivo.
Pelo georreferenciamento: é o procedimento obrigatório para qualquer ato registrário em imóvel rural (Lei 10.267/2001). A partir dele, é possível retificar área, desmembrar, unificar ou vender com segurança.
Sim, fazemos a parte técnica de Regularização Fundiária Urbana (REURB-S e REURB-E) conforme a Lei 13.465/2017: levantamento da área, memoriais, projeto e apoio à tramitação municipal.
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