Serviço · Direito real registrável

Servidão de Passagem — Planta e Memorial

Definimos tecnicamente a faixa de servidão — passagem, aqueduto, rede elétrica ou de dados — e produzimos a planta e o memorial para escritura e registro na matrícula dos imóveis envolvidos.

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CC art.1.378
servidões

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O que é

Servidão de Passagem — Planta e Memorial

A servidão é o direito real que permite a um imóvel (dominante) utilizar parte de outro (serviente): a estrada que atravessa a fazenda do vizinho, o aqueduto que leva água, a rede elétrica que cruza a gleba. Para valer contra terceiros e sobreviver à venda dos imóveis, a servidão precisa ser registrada na matrícula — e o registro exige a definição técnica precisa da faixa: localização, largura, extensão e área.

Nosso trabalho produz exatamente isso: o levantamento da faixa em campo com GNSS RTK, a planta da servidão sobre os imóveis serviente e dominante, o memorial descritivo no padrão registral e a documentação técnica para a escritura pública e o registro no cartório de imóveis, com TRT recolhida no CFT.

Atendemos servidões convencionais (acordadas entre as partes, arts. 1.378 e seguintes do Código Civil), a formalização de servidões de fato consolidadas há anos, servidões administrativas de concessionárias (energia, água, gás, telecom) e o suporte técnico à passagem forçada (art. 1.285 do CC) quando o imóvel encravado precisa de acesso e não há acordo.

Servidão sem registro é promessa; servidão registrada é direito. A diferença entre as duas é a documentação técnica.

1
Levantamento da faixa
Eixo, largura, extensão e área da servidão medidos em campo.
2
Planta da servidão
Faixa demarcada sobre os imóveis dominante e serviente.
3
Memorial descritivo
Descrição técnica no padrão do cartório de registro de imóveis.
4
Quantificação da área onerada
Base objetiva para indenização e acordo entre as partes.
5
Suporte ao registro
Documentação para escritura e resposta às exigências do cartório.
6
TRT recolhido no CFT
Responsabilidade técnica formal de todas as peças.

1
Análise das matrículas
Imóveis dominante e serviente, títulos e situação registral de ambos.
2
Definição do traçado
Estudo da faixa: menor onerosidade ao serviente, funcionalidade ao dominante.
3
Levantamento em campo
Medição da faixa com GNSS RTK: eixo, largura, extensão e área.
4
Planta da servidão
Planta sobre os dois imóveis, com a faixa demarcada e quantificada.
5
Memorial descritivo
Descrição técnica da faixa no padrão do cartório de registro.
6
Suporte ao registro
Documentação para a escritura e acompanhamento das exigências registrais.

Acesso pelo terreno do vizinho

Formalizar o caminho usado há anos antes que um novo dono o feche.

Imóvel encravado

Sem saída para via pública: passagem forçada com faixa definida tecnicamente.

Venda do imóvel serviente

Registrar a servidão antes da venda protege o acesso do dominante.

Aqueduto e captação de água

Faixa de tubulação que cruza propriedade de terceiro.

Rede de energia ou dados

Servidão administrativa de concessionária com indenização a conferir.

Condomínio de acesso comum

Estrada compartilhada entre chácaras pede regularização formal.

Código Civil — arts. 1.378 a 1.389

Regem a constituição, o exercício e a extinção das servidões prediais.

Código Civil — art. 1.285 (passagem forçada)

Garante ao imóvel encravado o direito de passagem mediante indenização — instituto distinto da servidão convencional.

Lei 6.015/1973 — Registros Públicos

O registro da servidão na matrícula é o que a torna oponível a terceiros.

NBR 13133 — Levantamento topográfico

Norma ABNT de procedimentos e precisões do levantamento da faixa.

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Qual a diferença entre servidão de passagem e passagem forçada?

A servidão é voluntária: as partes acordam e registram. A passagem forçada (art. 1.285 do CC) é o direito do imóvel encravado — sem acesso à via pública — de obter passagem mediante indenização, inclusive judicialmente. Nos dois casos a faixa precisa ser definida tecnicamente, e é isso que fazemos.

Uso a passagem pelo vizinho há 20 anos. Preciso registrar?

É altamente recomendável. A servidão de fato pode desaparecer com a venda do imóvel serviente ou com um novo proprietário que feche a porteira. A formalização (planta, memorial, escritura e registro) transforma o costume em direito real.

Quem paga pela servidão — dominante ou serviente?

É objeto de acordo entre as partes: pode haver indenização ao serviente, rateio de custos de manutenção e condições de uso. O papel técnico é dimensionar a faixa com precisão para que o acordo tenha base objetiva.

Concessionária quer passar rede na minha fazenda. O que fazer?

Servidões administrativas de energia, água, gás e telecom envolvem indenização pela faixa. Fazemos a conferência independente da área atingida e do impacto — base para negociar a indenização correta.

A servidão diminui a área da matrícula do serviente?

Não — o serviente continua dono da faixa; a servidão é um ônus registrado na matrícula, não uma transferência de área. A planta define exatamente o trecho onerado.

Quanto tempo leva o trabalho técnico?

Faixas simples: campo em 1 dia e documentação em 1 a 2 semanas. Faixas extensas (aquedutos, redes rurais longas) variam conforme a extensão — o prazo vai fechado na proposta.

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